相続した土地や遊休地（空き地）をほったらかしで、固定資産税・修理費等の費用を払い続けるなんて、もったいないです。

田舎の土地、農地や狭い土地でも、あきらめないで、まず土地活用できないかを検討してみましょう。

相続した土地や遊休地の活用を検討中の不動産オーナーのために、土地の活用方法についてそれぞれの収益性・メリット・デメリット、その土地に向いている活用方法と選び方のポイントをお伝えします。

代表的な土地の活用事例５選

アパート経営

収益性（アパート経営）

高い収益性が期待でき、固定資産税や相続税の節税効果が大きいです。戸建住宅や共同住宅を建てると、土地の固定資産税等が安くなります。

デメリット（アパート経営）

まとまった初期投資が必要です。戸建住宅建築より、アパート建築の方がイニシャルコストは高くなります。

マンション経営

収益性（マンション経営）

高い収益性が期待でき、固定資産税や相続税の節税効果が大きいです。戸建住宅や共同住宅を建てると、土地の固定資産税等が安くなります。

デメリット（マンション経営）

まとまった初期投資が必要です。戸建住宅建築やアパート建築より、マンション建築の方がイニシャルコストは高くなります。

不動鳥取のホームページでアパート・マンションをチェックしたい場合はこちら。

戸建て経営

収益性（戸建て経営）

エリアによっては、集合住宅よりも高稼働・高い賃料が期待できます。アパートなどより売却しやすいです。固定資産税や相続税の節税効果が大きいです。戸建住宅や共同住宅を建てると、土地の固定資産税等が安くなります。マンション建築やアパート建築より、戸建建築の方がイニシャルコストは低くなります。

立地（戸建て経営）

狭小地、変形地でも可、住環境が良好な地域、利便性の高い地域が向いています。

不動鳥取のホームページで戸建て物件をチェックしたい場合はこちら。

賃貸併用住宅経営

　一つの建物を自宅用と賃貸用に分けて貸し出す活用法です。

メリット（賃貸併用住宅経営）

自分が住みつつ、家賃収入も得られます。自分の 住みやすい環境づくりが入居者を集めることにつながるので、一石二鳥です。

デメリット（賃貸併用住宅経営）

中古物件市場では賃貸併用住宅の需要が低い。オーナーが同じ建物内に住んでいると、不具合やトラブルの際、直接入居者から申出があり、すぐに対応しなければならないため、自宅であってもプライベートな時間が削られてしまう場合があります。

月極駐車場・コインパーキング経営

メリット（月極駐車場）

初期投資が少なく、将来他用途に転用しやすいです。小さな土地でも始められます。

デメリット（月極駐車場）

収益性は集合住宅経営等より低いです。

立地（月極駐車場）

駅の近く、郊外の住宅地の近く、企業社屋の近くなどが向いています。　　

メリット（コインパーキング）

専門業者に土地を貸せば固定賃料で安定収入が得られる。設備投資・管理・苦情対応も管理会社や警備会社に任せることができます。小さな土地でも始められます。

デメリット（コインパーキング）

収益性は集合住宅経営等より低いです。

立地（コインパーキング）

駅の近く、商業エリアなどが向いています。

不動鳥取のホームページで、月極駐車場をチェックしたい場合は、こちら。

田舎ならではの土地の活用事例４選

田舎ならではの広い土地（広大地）や市街化調整区域で建物を建てられない土地、農地でも土地活用は可能な場合があります。

太陽光発電

収益性（太陽光発電）

活用方法の選択肢が限られがちな市街化調整区域でも可能で、太陽光の確保ができれば安定した収入が見込めます。

デメリット（太陽光発電）

風水害、土砂災害、盗難等のリスクがあります。売電価格の下落リスクがあります。

立地（太陽発電）

郊外、日当たり良い場所、地盤がしっかりした土地が向いています。近隣住民対応が必要です。

資材置き場

デメリット（資材置き場）

廃棄物の不法投棄をされる場合があります。

 立地（資材置き場）

郊外、道路幅員5m以上あり、間口が広いで、大型車両が出入りしやすい土地が向いています。

トランクルーム

メリット（トランクルーム）

少ない初期投資で始めることができます。変形地でも可能です。

デメリット（トランクルーム）

収納ニーズがなければ収益性が期待できません。利用者がどのような荷物を収納しているか把握しにくいです。

立地（トランクルーム）

住宅地の近く、事務所の多い地域が向いています。

コインランドリー

 メリット（コインランドリー）

アパート経営等に比べると、少ない初期投資で始められます。

デメリット（コインランドリー）

利用者に認知され売り上げが安定するまで時間がかかります。

立地（コインランドリー）

周辺に住宅地が多く競合店が少ないエリアが向いています。参入しやすいため、コインランドリー設置後に、近隣のコンビニエンスストアやスーパーマーケットなどに、競合店ができる場合があります。

土地活用でよくある失敗例

自己資金の割合が低かった。

借入額が多いと、すこし空室が出た場合でも、借入金の返済リスクが高くなります。必ず満室が維持できるとった想定をせず、一定割合の空室が発生するリスクを想定して、運用計画を立てましょう。

一括借り上げでも借り上げ賃料が下がる場合がある。

であっても、借り上げ賃料の見直しがされる場合があります。空室率が上がると、借り上げ賃料の見直しがされる場合があります。そういった場合も返済リスクが高まるので注意が必要です。

自分で運営することにこだわってしまった。

入居者募集・管理・警備等についてもそれぞれノウハウがあります。ランニングコストの削減を意識するあまり、自分で運営することにこだわると、入居者募集がうまくいかない、管理不良で賃料滞納や建物の劣化に気が付かないまま放置してしまうなどといったリスクが発生してしまいます。専門家に任せた方がよい部分は、不動産業者に任せましょう。鳥取の不動産の管理・運営についてのご相談は、鳥取の不動産会社不動鳥取にご相談ください。

建物を取り壊して駐車場にしたら、固定資産税が上がってしまった。

小規模住宅用地の特例があり、住宅用地のうち、住宅1戸につき200平方メートルまでの部分を「小規模住宅用地」といい、課税標準額が評価額の 6分の1となります。このことを知らずに、自宅や住宅を壊してしまうと、いままで１/６の評価となっていた課税標準額が100％となってしまうので、注意が必要です。

ニーズや土地の特性を把握せず、活用方法を決めてしまった。

駐車場が十分足りている地域で月極駐車場の運営をしたり、テナント需要がない地域にテナントビルをたててしまったりすると、十分な収益を見込むことができません。十分ニーズを調査した上で、活用方法を選びましょう。

土地活用で失敗する前に…、

インターネット検索でも情報は得られますが、より最新の情報や最新のニーズを知っているのは、その地域の不動産業者です。土地活用の相談は、その地域の地元の不動産会社に相談するのがおすすめです。

空き地を活用せず放置するのはデメリットしかない？

空き地の放置は次のようなデメリットが生じるので、注意が必要です。

1.空き地でも不動産を所有していると税金がかかる。

不動産を所有していると、税金がかかります。賃貸しているかどうかには関係なく、空き地も税金がかかります。毎年必ず発生します。不動産を所有していると、次のような税金が発生します。

固定資産税

固定資産税とは…

固定資産税とは、毎年1月1日に、土地、家屋、償却資産を所有している人がその固定資産の価格をもとに算定された税額をその固定資産の所在する市町村に納める税金です。

都市計画税

都市計画税とは…

都市計画税とは、都市計画事業または土地区画整理事業に要する費用にあてるために、目的税として課税されるものです。都市計画法による都市計画区域のうち、原則として市街化区域内に所在する土地および家屋です。

特別土地保有税

特別土地保有税…

特別土地保有税は、土地の投機的取引の抑制及び宅地の供給促進を目的として昭和48 年に設けられた税です。

ただし、平成15年以後の1月1日において、土地の所有者が所有する土地・取得した土地については、当分の間、土地に対して課する特別土地保有税を課しません。

地価税

地価税…

地価税は、個人又は法人がその年の1月1日において保有している国内にある土地等を対象として年々課税される税です。

ただし、平成10年以後の各年の課税時期に係る地価税については、臨時的措置として、当分の間、課税されないこととなっています。

鳥取市の固定資産税・都市計画税について知りたい方は、鳥取市のホームページでご確認ください。

2.空き地でも不動産を所有していると維持費がかかる。

空き地は、賃貸などで活用していなくても所有しているだけで維持費用が発生します。
除草費用、伐採費用、清掃費用が必要になります。また、不法投棄の被害にあって、多額の処分費用が発生してしまう危険性もあります。

3.近隣住民とのトラブルが生じることも…

空き地を放置しておくと、雑草・雑木が茂ってしまったり、害虫が大量発生して近所から苦情が出ることがあります。また、子どもが勝手に敷地に入ってケガをしたり、犯罪・事件・事故の現場になったりするリスクもあります。また、ペットの散歩コース、トイレ代わりに利用されたり、ゴミの不法投棄をされる場合もあります。　

土地活用を成功させるポイント

1.得たい収益に応じて予算が上下する。

資材置き場のように初期投資が少ない活用方法では多くの収益を得ることはできませんが、アパート経営は、多くの収益を得ることができます。ただし、多くの収益を得られる土地活用方法では、初期投資が多額になりがちです。投資額と収益のバランスについてよく考えて計画しましょう。

2.収益シミュレーションをしておく。

土地活用はすぐに初期投資を回収できる投資方法ではありません。長期的な計画を立てて、収益シミレーションをしておきましょう。

3.リスク対策を欠かさない。

空率対策・災害対策・入居者トラブル対策・金利上昇による返済滞納リスク対策などについて準備しておく必要があります。

4.周辺ニーズを調査する。

ニーズに合わない活用をすると、稼働率が低く、希望していた利益を得ることができません。より多くの人が借りたいと思う設備や条件でなければなりません。

5.相談は地元の不動産会社に依頼する。

法律上の規制などがあり、ニーズがありそうな活用方法でも実行できない場合もあります。市街化区域か市街化調整区域か、どのような用途市域を指定されているか、容積率・建ぺい率の規制など、様々な法規制があります。ルールに合った土地活用をするためにも、その地域に詳しい地元の不動産会社に相談しましょう。リスク、周辺ニーズ、運営方法、あなたの目的にあった土地活用方法は何かなど【鳥取の土地活用】ついて相談したい場合も【鳥取の不動産業者】不動鳥取にご相談下さい。

まとめ

土地活用ビジネスの成功例・失敗例を知ったうえで、あなたの土地に合った活用方法を選択することが大切です。不動産オーナーとなり大家業を始めた後も、運営方法の見直しをしつつ、運営しましょう。

鳥取の土地活用のご相談は、【鳥取の不動産業者】不動鳥取にお任せください。

不動産の売却についても検討中の不動産オーナーはこちらの記事（不動産売却の流れ）も参考になりますのでお読みください。