不動産投資は、リスクとリターンの予想が立てやすく、ミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われています。どのようなリスクがあるかを知った上で、不動産投資を行うことで、リスク対策を講じやすいので、まず、どのようなリスクがあるのかを知っておくことが大切です。

 

不動産投資にはどのようなリスクとは？

1.空室や滞納

空室リスクとは物件に入居者がおらず家賃収入を得られないことです。

滞納リスクとは、入居者から家賃を回収できないリスクのことです。

2.金利上昇

金利上昇リスクとは、物件購入後に不動産投資ローンの金利が上昇することです。金利が上昇した場合、返済総額が増えてしまいます。

3.不動産価格の下落

家賃収入が下がると収益が低下し、結果的に不動産の価値も下がります。家賃収入が下がる理由は、「築年数が古くなった」「競合物件が増えた」「修繕管理が行き届いていない」などといったことによって需要が減るためです。

4.資金流動化

資金の流動性とは、現金化のしやすさのことをいいます。不動産は、預金口座から出金するようにはすぐに現金化することができません。

5.デフレ

物価が継続的に下落していくことで、お金の価値が上昇していくことです。物価が下がると、不動産の価値や賃料収入も下がってしまいます。

6.不動産の老朽化

老朽化が進むと、修繕の必要性がでてきます。建物の屋根、外壁、共用廊下、階段、共用部分、給排水管、消防設備、さまざまな部分の修繕が必要となります。また、フローリング、壁紙クロス、キッチン、洗面台、浴室、トイレなど、部屋内の設備も老朽化します。

7.災害や事故

災害リスクとは、地震、洪水、火災などの災害によって建物が損傷・倒壊するなどといったリスクのことです。

不動産投資のリスクを回避するポイントや対策

このような不動産投資のリスクがあることを知って、事前に対策をしておくと、そのリスクを減らすことができます。

 

1.空室や滞納への対策

投資物件を購入する際に、空室リスクの高い物件を選ばないことが重要です。

空室リスクの高い物件は、

賃貸需要が低い、

賃料が相場よりも高い、

設備の更新ができてない、

入居者の満足度が低い

などの特徴があります。

不動産会社から説明を受けたり、現地調査をしたりして、納得できる物件を購入することが大切です。

入居審査を厳しくする

保証人をつける

保証会社を利用する

不動産管理会社に入金状況の管理を依頼する

入居審査を厳しくして、滞納しない入居者に入居してもらうことや、保証会社を利用したり不動産管理会社に入金状況の管理を依頼することで、もしも滞納が発生した場合の入居者への対応をしてもらうことができます。

 

 

　2.金利上昇への対策

頭金・自己資金の割合を増やす

借入金の総額が増えると、金利が上昇した場合の影響を受けやすくなります。このため、投資物件購入の際の頭金・自己資金の割合を増やすことで金利上昇の影響を受けにくくなります。

借入期間を短くする

返済期間を短くすると、金利上昇の影響を受けにくくなります。同じ借入総額のまま、返済期間を短く設定すると、月々のローンの返済が増えてしまいます。無理のない計画を立てることが重要です。無理のない範囲で、繰り上げ返済するという方法も有効です。

固定金利を選ぶ

借入の際、固定金利を選択することもできます。

 

　3.不動産価格下落への対策

価格が下落しにくい物件を購入する

賃貸需要が高い物件については、不動産価格が下落しにくいです。購入する物件は十分に吟味する必要があります。

利便性・需要動向・景観・道路・公共施設の状況などの点も考慮しましょう。

物件の現地調査をする際に、不動産業者に説明をしてもらいましょう。

 

4.資金流動化への対策

売却する際に、売りやすい物件は、不動産の中でも現金化しやすい物件です。物件の購入の際よく吟味すること、こまめに修繕やメンテナンスを行うこと、滞納しない入居者に入居してもらうことなどが不動産の流動性を高めます。

　5.デフレへの対策

現金資産と不動産とをバランスよく保有することで、デフレが起きた場合の備えとなります。また、立地条件の良い不動産を購入することでも、賃料収入の減少や売却時の不動産価格の下落を抑えることができます。

6.不動産老朽化への対策

定期的な物件の修繕・メンテナンスを行うことで、建物の老朽化の対策をしましょう。入居・退去のタイミングで、室内の修繕を行うことや屋根・外壁などのメンテナンスを計画的に行うことが重要です。

7.災害や事故への対策

火災保険・地震保険に加入する

火災保険・地震保険に加入することで、もしもの災害や事故が発生した場合に備えて、保険に加入しておきましょう。

入居者に家財保険に加入してもらう

入居者に、家財保険に加入してもらうことで、漏水事故等が発生した場合の補償を受けることができます。

行政のハザードマップを確認する

投資物件を購入する際に、災害の起こりにくい地域を選ぶことが重要です。自治体のハザードマップをチェックしましょう。

・・・例えば、鳥取市では鳥取市役所のホームページで鳥取市のハザードマップが公開されています。（トップページ＞くらしの情報＞防災・安全＞ハザードマップ）

また、異なる地域の物件を所有することで災害リスクを分散することができます。（ハザードマップについて知りたいかたはこちら。）

不動産投資に失敗する人の特徴とは？

 

　1.リスクを把握せずに投資する

 

　2.無計画で投資する

 

　3.勉強しないまま投資する

 

不動産投資で失敗しないための心構え

不動産投資は、購入してすぐに売却して、売却益で利益を得たい人には向きにくいです。リスクを把握したうえで、返済計画や修繕計画など立てる必要があります。資金計画について、シミレーションをしたい方は、こちらのツールをご利用ください。

また、物件管理や入居者募集をきっちりしてくれる不動産業者に管理を任せることで、投資リスクを減らすことができます。また、分からないこと・困ったことがあったときがあったとき、気軽に相談できる不動産業者にお願いすることが大切です。

まとめ

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの中長期的な投資です。不動産投資のリスクは予測しやすいため、事前に対策をすることがしやすいです。投資物件を購入する・所有するにあたり、分からないことはプロに質問し解決していくことで、より安全な資産形成をしていくことができます。鳥取での投資用不動産の購入・所有でお悩みの方は、不動鳥取までご相談下さい。

投資用不動産の購入と同時に、不動産の売却・買換えを検討中のかたは、こちらの記事をどうぞ。