不動産を売却したとき、確定申告をする必要があります。この記事は、鳥取市にお住まいでマイホームを売却し、確定申告や税金の取り扱いで悩んでいる方を主な対象にしています。確定申告をするとき、税金の額を減らすことができる特例を利用できる場合があります。ここでは、マイホームを売却した場合に利用できる場合のある「居住用財産の3000万円控除」を見ておきましょう。
居住用財産の「3,000万円特別控除」の基本的な仕組み、適用要件、譲渡所得の計算方法、鳥取市での確定申告手続き、共有名義や相続物件などの個別ケース、実務の流れや節税の考え方をわかりやすく整理して解説します。
申告に必要な書類チェックや鳥取市内で相談できる窓口の利用方法も具体的に示すので、売却の前後で何をすべきかを一本にまとめて把握できます。

居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例とは？

一定の要件を満たすと、マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例のことです。

※長期譲渡所得・短期譲渡所得の税額計算とは別の制度です。居住用財産の3,000万円特別控は、譲渡益がある場合の課税を大幅に軽減できるため、売却時の税負担を抑えたい方に非常に重要な制度です。
ただし適用には居住の用に供していたことや申告手続き、一定の除外要件などがあり、細かい要件や除外ケースを確認する必要があります。

 

特例の適用を受けるための要件

（1）現在、自分が居住中の家を売るか、家と同時にその敷地や借地権を売ること。

なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

（注）住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが必要です。

イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

（2）売った年の前年および前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

（3）売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。

（4）売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

（5）災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

（6）売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

※（特定増改築等）住宅借入金等特別控除または認定住宅新築等特別税額控除については、入居した年、その前年または前々年に、このマイホームを売ったときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。

また、入居した年の翌年から3年目までのいずれかの年中に、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。

 

適用除外

次のような家には適用されません。

（1）この特例の適用を受けることだけを目的として入居した家

（2）仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居した家

（3）別荘・セカンドハウスなどのように、主として趣味、娯楽または保養のために所有する家

出典：国税庁ホームページ（No.3302 マイホームを売ったときの特例）をもとに有限会社不動鳥取が作成しています。

計算方法・計算式

不動産譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額です。

3000万円の特別控除が適用される場合は、

不動産譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－3000万円となり、税金が大幅に少なくなります。

この特別控除の適用を受けるには、手続きが必要です。取得費は購入価格や仲介手数料、登記費用などの合計で、建物は減価償却を差し引いた額が取得費になります。
譲渡費用には仲介手数料、測量費、解体費用（該当する場合）などが入り、正確に計上することで課税対象を減らせます。

収入金額や取得費用について詳しく知りたい場合は、こちらの記事をどうぞ。

 

手続方法

確定申告書に譲渡所得の内訳書を添えて、所轄税務署に提出します。

 

よくある質問　

3000万円の特別控除についてよくある質問の一例を見ておきましょう。

※ただし、具体的にあなたのケースが適用になるかなど知りたい場合は、税務署や税理士でたずねてみる必要があります。

 

Q　3000万円控除は、毎年利用できますか？

A　毎年は利用できません。3年に1回しか利用できません。

 

Q　利益が3000万円以下だったので、確定申告をしなくてもよいですか？

A　3000万円の特別控除の適用を受けるためには、確定申告が必要です。

 

Q　3000万円の特別控除と併用できる特例はありますか。

A　マイホームを売ったときの軽減税率の特例と併用可能です。

マイホーム（居住用財産）を売って、一定の要件に当てはまるときは、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例の適用を受けることができます。

 

不動産の売却についてのご相談は、鳥取市の不動産業者、有限会社不動鳥取にご相談下さい。インターネットから24時間ご来店予約ができますので、お気軽にご利用ください。